İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İŞLERDEN YÜKLENİCİNİNSORUMLULUĞU

Eksik iş, eser sözleşmesinde belirlenen ya da sözleşmenin teknik şartnameleri uyarınca
yapılması gereken işlerin yapılmamış olmasını yani kısaca yüklenicinin sözleşmeye
uymamasını ifade etmektedir. Sözleşmede kendine hüküm olarak yer almamış olsa dahi bazı
işlerin de yüklenici tarafından dürüstlük kuralı gereği yapılması gerekmektedir.
Eserdeki eksik işlerden yüklenicinin sorumluluğu genel hükümlere göre değerlendirilecektir.
Türk Borçlar Kanunu 112. maddeye göre; Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu,
kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan
zararını gidermekle yükümlüdür. Eserin eksik ifası o eserin hiç ifa edilmemesi olarak
değerlendirildiğinden yüklenici eksik işlerin bedeli ve zararından sorumludur.
İş sahibi eğer eser bedelini ödememişse yükleniciye bedel ödemekten kaçınıp eserdeki
eksiklerin tamamlatılmasını isteyebilir ya da yüklenicinin eksikleri tamamlama yönünde
iradesi olmadığı takdirde giderleri yüklenici tarafından karşılanmak üzere eserin bir başkasına
tamamlattırılmasına izin verilmesini mahkemeden talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu madde
113/- Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait
olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her
türlü giderim isteme hakkı saklıdır hükmüyle yapma borcuna ilişkin aykırılıklarda iş sahibine,
yükleniciye karşı, uygulamada ‘’nama ifa’’ davası olarak bilinen davayı açma hakkı vermiştir.
Diğer bir yöntem olarak iş sahibi yükleniciyi temerrüde düşürüp uğradığı zararları Türk
Borçlar Kanunu 125. maddesindeki seçimlik haklarını kullanma yoluyla tazmin edebilir.
Ancak seçimlik haklar bağlamında; eksik işler bedeli müspet zarar kalemi sayıldığından eksik
işler bedelinin istenebilmesi için sözleşmeden dönülmemiş olması gerekir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iş sahibi, yükleniciye karşı tapu paylarını devir borcu
altına girerken yüklenicinin ise arsa sahibine karşı sözleşmeye uygun ayıpsız ve eksiksiz bir
eser meydana getirip teslim etme borcu vardır. Şayet inşaatta eksiklikler var ise yani eksik iş
yapılmış ise iş sahibi yükleniciye tapuların devrini yapmaktan kaçınabilir ve Türk Borçlar
Kanunu madde 97 uyarınca ödemezlik def’inde bulunabilir. Buna rağmen yüklenici tarafından
iş sahibi aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasında ise eksik işler bedelinin gündeme
getirilmesi mahsuplaşma niteliğindedir ve mahkeme tarafından re’sen göz önünde tutulması
gerekir. Yüklenicinin tescil talebinin kabulü eksik işler bedelinin ödenmesi koşuluna bağlıdır.
Eksik işlerin bedeli bilirkişi tarafından hesaplatıldıktan sonra yükleniciye tamamlanma
oranına göre tapu devri yapılacaktır.
Eksik işler bedelinin hesaplanmasında ise teslim anındaki serbest piyasa rayiçleri dikkate
alınacaktır. Fakat eksik işler bedeline yönelik dava, zararın yüklenici açısından artmasına
sebep olmadan uygun süre içinde açılmışsa dava tarihi serbest piyasa rayiçleri esas alınabilir.
Ayrıca ayıptan kaynaklı sorumlulukta olduğu gibi iş sahibinin teslim alırken ihtirazi kayıt ileri
sürmesi de zorunlu değildir. Unutmamak gerekir ki bu hususta zaman aşımı süresi mevcuttur.
İş sahibi eser sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıkların bağlı olduğu beş yıllık zamanaşımı
süresi içinde eksik işler bedelini yükleniciden isteyebilir