KİRA SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA KİRALANANA YAPILANMASRAFA İLİŞKİN MADDİ TAZMİNAT

Kiracının kiralananda yaptığı değişiklik, tadilat ve benzeri masraflara dair kiralananda
meydana gelen değer artış miktarını kiraya verenden talep edip edemeyeceği son dönemlerde
kira artışları da düşünüldüğünde kiracılar ve kiraya verenler arasındaki en büyük sorunlardan
biri haline gelmiştir.
Türk Borçlar Kanunu kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi konusunda
sınırlı olarak da olsa kiracıya bu hakkı tanımıştır. İlgili kanunun 321. maddesinde; “Kiracı,
kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve
değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça,
kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma
yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya
çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” şeklinde hüküm kurmuştur.
Bu konuda faydalı masraflar; kiralanana yapılmasının bir zorunluluk teşkil etmediği yenilik
ve değişiklikler olmakla birlikte yapılan bu yenilik ve değişikliklerin kiralananın kullanım
durumunu iyileştirici ancak vazgeçilebilir nitelikte olmasıdır. Ayrıca yenilik, kiralananın
değerinin korunması için yapılan faaliyetlerdir. Yani kiralanan, ekonomik açıdan daha verimli
hale dönüştürülmektedir. Değişiklik ise, kiralananın değerinin artırılması için yapılan
faaliyetler olarak tanımlanmaktadır. Elverişsiz halde olanın elverişli hale getirilmesi olup,
dolayısıyla kiralananın değerinin artırılmasına yöneliktir. Zorunlu masraflar ise, kiralananın
değerinin azalmasına engel olan, kullanımının veya bozulmasının aşırı derecede
güçleşmesinin önüne geçen masraflar olmaktadır.
Söz konusu bu masraflarla birlikte aynı zamanda birde lüks masraflar bulunmaktadır. Ancak
zorunlu ve faydalı masrafların aksine lüks masraflar, kiracının kendi zevkine göre yapmış
olduğu süslemeler ya da keyfiyete dayalı masraflar olmaktadır.
Türk Borçlar Kanunun 321. maddesinde belirtildiği üzere, kiracı kiralananda ancak kiraya
verenin yazılı rızası varsa yenilik ve değişiklik yapabilmektedir. Dolayısıyla kiraya veren
yapılan faydalı masrafları yazılı olarak rıza göstermemiş veya bu faydalı masrafları
benimsememiş ise, kiracı yapmış olduğu yenilik ve değişiklikler nedeni ile ortaya çıkan değer
artışını talep edemeyecektir. Zira bu durumda kiracının kiralanana faydalı ya da lüks bir
masraf yapması sözleşmeye aykırılık niteliğindedir. Önemle belirtmek gerekir ki, kiracının
sözleşmenin sona ermesinden itibaren aynen teslim yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiracı
kiralanana faydalı veya lüks masraflar yapmış ancak kiraya verenin bu duruma rızası yok ise,
kiracıdan kiralananı eski hale getirmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Böylelikle kiracı
kiralanana yaptığı faydalı masrafları talep edemediği gibi eski hale getirmeden kaynaklanan
masraflara da katlanmak durumunda kalmaktadır. Bu sebeple kiracının, kiralananda
kiralananın değerini yükselten ya da değerinden azalmayı engelleyen faydalı herhangi bir
yenilik ve değişiklik yapmadan önce kiraya verenden yazılı bir rıza alması geçerlilik
koşuludur. Diğer türlü kiracı yalnızca kiralananın bütünleyici parçası durumuna gelmemiş
yenilik ve değişiklikleri çıkarıp alma hakkına sahip olabilmektedir.
Yazılı rızanın olması ya da kiraya verenin yapılan yenilik ve değişiklikleri benimsemesi
durumunda, kiracı, yaptığı faydalı ve zorunlu giderler neticesinde ortaya çıkan değer artışını
vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince kiraya verenden, kira sözleşmesinin sona ermesinden
itibaren talep etme hakkına sahip olmaktadır. Ancak, her ne kadar taraflar imzaladıkları kira
sözleşmesine, kiracının kiralananda yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları talep
edemeyeceğine dair hüküm koysalar da kiracının, sözleşme süresinin sona ermesinden önce
tahliye edilmesi durumunda yaptığı masrafları kiralananı kullanmadığı süre ile orantılı olarak
talep edebileceği hususu Yargıtay içtihatlarında yer almaktadır.
Yine kiraya verenin yazılı bir rızası bulunmasa dahi, yapılan yenilikler sonucunda meydana
gelen değer artışı üzerinden kiralananı satmış veya yüksek fiyattan tekrar kiraya vermiş ise,
yapılan yenilik ve değişiklikleri benimsemiş olarak kabul edilmektedir. Bu itibarla kiraya
veren kiracıdan eski hale getirmeyi talep etmemiş ve hatta değer artışından faydalanmış
olmaktadır. Dolayısıyla bu durum dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına
aykırılık teşkil etmektedir. Son olarak, değer artışına ilişkin hesaplamaların Yargıtay’ın emsal
oluşturan içtihatları gereğince yansıma prensibine istinaden yapılması gerekli olup, aksi
hesaplamalar bozma sebebi olmaktadır