DÜŞÜK KİRA BEDELLERİ SEBEBİYLE MAĞDUR OLANIN KİRA UYARLAMA DAVASI AÇMA HAKKI

Kira uyarlama davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen koşullara uyarlanması talebiyle açılan süreçtir. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kira ilişkisinin devam ettiği süre içerisinde beklenmeyen olağanüstü sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin başlangıcında taraflar arasındaki denge kiracı veya kiraya veren aleyhine değişebilir. Böyle bir durumda kira uyarlama davası açılabilir.

Aradan geçen zaman içerisinde TÜİK yıllık tüketici fiyat endeksi oranının aşırı derecede artması, dövizdeki aşırı yükselmeler, hayat pahalılığı kira uyarlama davasını beraberinde getirmektedir. Kira sözleşmesindeki edimler arasındaki denge bozulmuştur. Eski kiralar kira artış oranındaki sınırlamalar çerçevesinde gerçek rayiç kira bedellerinin çok altında kalmaktadır. Kira bedelinin gerçek rayiç bedelleri dikkate alınarak günümüz koşullarına uyarlanması istenecektir.

Kira uyarlama davası açılabilmesi için;

– Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

– Durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

– Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.

– Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra, tarafların önceden tahmin edemediği ve etmeleri de beklenmeyen bir durum ortaya çıkarsa, TBK m. 138’e göre, tarafların kira bedelinin uygun bir şekilde uyarlanması amacıyla Kira Uyarlama Davası açma hakkı doğar.

Kira uyarlama davası açılabilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Olağanüstü hal herkes için geçerli, objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olmalı, bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan denge daha sonra bozulmuş olmalıdır. Kira uyarlama davası herhangi bir süreye ya da ihtara bağlı olmadan durum ve koşulların gerektirdiği her zaman açılabilir.

Kira Uyarlama Davasının Unsurları Nelerdir?

– Kira tespit davalarında aranan, kira sözleşmesinin en az 5 yıl devam etmiş olması koşulu, uyarlama davalarında aranmaz.

– Kira uyarlama davasını, sonradan ortaya çıkan beklenmedik olaydan etkilenen kişi açar.

Ekonomideki ani bozulmalar (kriz), buna bağlı olarak döviz fiyatlarında meydana gelen yükselmeler karşısında sözleşmedeki denge, kiraya verenler aleyhine katlanılamayacak derecede bozulmakta ve kiraya verenler aleyhine kira akdi devam etmektedir. Sözleşme kurulduktan sonra çevredeki gelişme nedeniyle ortaya çıkan bu durumlar olağanüstü ve objektif nitelikte olacak olup değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin büyük ölçüde ve açık biçimde bozulduğu anlaşılacaktır. İşbu durumlar sonucunda ev sahipleri tarafından kira uyarlama davası açılabilecek ve ev sahipleri uğradıkları hak kayıplarını bu yolla en aza indirebilecektir.